世界即时：北京买房：理清思路，购房建议800

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图)

Q:

孩子2027年入学，目前一家居住在太阳公元，考虑置换一套到西城德胜学区。有两个原因：1.学区相对均衡。2.由于居住环境和父母上班距离，考虑还是住在太阳宫，通勤送孩子上学（不知可行性如何）。德胜处于西城区北部，相对较近。

有两个问题想请教您，如果计划卖一套太阳公元买西城德胜学区，是否可以等26/27年孩子变少，政策更明朗再说？可能需要考虑到未来三四年两边价格的相对变化。另外，如果通勤可行，是推荐买占坑房，还是价格更高但流通性更好的商品房呢？

A：

1、从太阳公元换到德胜，有这种想法的可能不少，但真正实施的不太多，再考虑一下吧。

2、人朝过了入学高峰期之后就大概率不调剂了，确定性的按校区入学。以人朝目前的成绩，到了西城也是中上等。如果有更高的期望值和天分，那就考北中或人朝分等民办。但毕竟是朝阳，顶尖儿资源不如西城多。

换到德胜，过了高峰期也大概率对口入学，但毕竟中学有被派位的可能，万一不太好呢？那就得看孩子的天分和努力了，从这点来说不如在人朝稳妥。当然如果天分特别高的话，可以提前考八少八素，但这和学区的关系就不大了。

3、这么说吧，如果孩子的天分特别高，父母的期望值也高，那就换到德胜。先争取八中点招，没进入也无所谓，小升初看运气，中考凭实力，毕竟西城的资源多上限高。

如果孩子的天分不是特别高，期望值也不是太高，那就没必要换。只要能在朝阳中考到前30%，也能得到在西城同样的好资源。

如果孩子的天分比较普通，那还是换吧，上高中的概率比朝阳大。只要不是太弱，跟着大部队也都不差。

4、另外从房子来讲看溢价吧，太阳公元在去年还是几乎没有溢价的，小户型有点儿也不高，大户型没有。而德胜是都有，占坑儿房在40%吧，大户型总价高的在25%左右。

要是我的话会买占坑儿的，溢价高也无所谓，用完了学位卖掉就是了。然后上学住太阳宫也行，就是挺奔波的，到了高年级和中学会挺辛苦。换租的话更经济，能占学区房的便宜。

5、如果资金准备好了就提前买吧，这种形势下房子大概率比现金保值。而且以德胜的质量，就算过了高峰期也属于支撑强的，不至于快速降低溢价率，都是缓慢过程。

仅供参考。

二

Q:

本人京户，爱人沪户，目前一子。现有望京一套商住房出租在外，一月8500，目前用此房租在父母小区租7500。为了离父母近，现租住房东要收回房子，爱人不想再租房，但目前几个方案，家里人都不统一。

1、收回出租在外的住房自住，但面积较小，使用面积不到60。孩子马上上学，空间略小，商水商电，感觉不合适，还得重新装修，产生一定费用。 

2、卖掉父母现有住房大概600w和上面商住房大概300w，现父母单元隔壁有个复式房4室2厅，这样可能不需要贷款。但楼层较高6层，父母年纪大了，可能上下楼不便。 

3、在望京再买个小户型可拎包入住的那种，不装修了，可能还是商住200w左右。目前首付只能拿出80w-100w，这样用第一个房租还贷，过渡个5年。因为爱人上海刚刚下来了两套拆迁房，但得五年后才能出手。另外我们在成都还有套房，价值100w（还贷中），后面用这四套再改善。 

总之，目前我们不想有太大的贷款压力，但也不想再租房。但手头可用资金确实不足，爱人希望方案2。但我是男方，还是所有顾虑，一是毕竟一个屋檐下，虽然关系都挺好，但难免会产生矛盾。另外没有电梯，后面这种房感觉也很难出手。我个人相对随意，方案1觉得装修也得花不少钱，住不了几年再出手浪费了。目前倾向方案3 ，但确实又是个商住，也不确定想法是否合适。爱人比较倔强，麻烦帮忙专业分析下。

A：

1、这是要让我猜谜语吗？说了这么多我也没看出是什么小区，相当于去看病，但就是不说哪儿不舒服，跟大夫说“你猜”。

2、简单说吧，商住这种产品的常规建议就是要么就甭买，买了也就甭卖了。优势就是自住合适，租金也高。劣势就是政策不稳，动不动的就打压，升值慢，也不好出手。

装修和投资无关，这是消费。在卖房之前小装修一下可以促进出售，自住的装修那就看喜好了，自己住的舒服就是值。

3、顶复这种产品过时了，估计这小区20年左右了，2005年之后北京普宅里就几乎没有复式了，都是大平层。所以这种产品也是自住为主，自己喜欢就行。劣势是出手的时候挂牌期长，出租的话也不太容易。另外这900万的复式，在望京，估计面积不太大，得房率也不会太高，楼梯就占走不少面积，在复式里不算太宜居的。考虑好吧，确定自己真的喜欢这种产品再买，很多人都是图面积，但真等住进去了未必习惯，楼上楼下的挺累的。

4、另外一点，商住现在不许贷款只能全款，80-100的资金买不了200万的。

5、其他的我不好建议，这完全跟投资保值什么的无关，纯粹的自住和家庭关系，只能自己判断了。我也就是列出这些，仅供参考吧。

三

Q:

我和爱人刚退休。想投资一套北京房产，看过你以前对望京板块的分析，当时我爱人不同意卖另一套房子所以一直没下手。现在望京的涨幅超出我的想象，学区房又高举高打，而我居住的小区光熙家园又不争气赖在地上不动，自己很是焦虑。

现在想买一套三居室，价格1500万左右，全款（年龄大了不考虑贷款了）。因为居住在北面，所以不考虑南面的房子，希望章哥给个方向，最好具体到小区，纯投资保值。

A：

1、光熙家园也挺好的，首创开发。这种地段儿一般都是传导排序在热门板块后面，但最终涨跌幅度基本跟随大盘，只是不会超过而已。

2、如果置换，1500万，那这也只有朝阳北部合适。我都不知道现在望京什么情况，如果涨的多了就看奥园和亚运村的次新小区，还有新北苑的，就是租金低了点儿。具体到小区，我没房源啊，只能为当地中介。望京的不用说，周边的看看远洋万和城、融华世家、嘉铭桐城等等，奥园的上林世家、美伦堡、澳林春天部分小区等等，新北苑就无所谓了，就那几个小区。

仅供参考。

四

Q:

我在西北旺附近上班，单身，刚需，预算500至700。目前看了西北旺冬夏秋冬景次新房，92000/平，优点近地铁有学区。还看了永丰栖海云颂，82000/平，优点新房子缺点地铁远且学区不确定。买次新二手，升值空间如何？

买栖海，离地铁二点五公里，学区目前不好，十年后还得挪腾。请问怎么选择呢？如方便请帮忙早一点给我提点，正在决策难下时。谢谢

A：

1、500-700，这差距也太大了吧，差出至少一间房了。西北旺春夏秋冬景，都是房龄20年左右的回迁房，在核心区可以算次新，在五环外实在勉强，别太听中介忽悠了。

就是典型的学区房，升值空间在这两年是大概率没问题的，入学高峰期，全北京的学区溢价都高。到了2025年之后说不好，入学人数大幅下降，得看到时候的政策了，要不然溢价部分有可能受到影响。

2、新房我不熟，不方便点评，这咨询电商或中介吧，他们卖房的更熟悉项目。但别太听忽悠，新房如果价格低才算投资合适，而如果是政府定价的话就普通了。因为规划是人家做的，定价就已经体现了规划完成的价值。那如果能提前完成或增加配套就是赢，按期完成就是拉平，如果拖延那就陪着站岗了。虽然学校质量还不确定，但也毕竟是海淀学籍，学区溢价同样存在。

3、这看自己的需求吧，常规建议是更注重自住的就买新房，居住体验好。更注重保值的看二手的，相对稳妥些。或者长期自住买新房，过几年还想置换的以二手为主。

仅供参考。

五

Q:

请问为什么您说“普娃派入牛中也是受罪”？假设我家孩子在丰台，没有鸡过娃，那如果我买了海淀上地学区的房子也不行吗？我们知道派进好学校的成功率不高，但我们就是想试一试，倾尽全力帮孩子一下，因为孩子的成绩确实非常好，数学从来都是96分以上的。

现在的预算就是750万，如果不够的话可以二套资格的公积金贷款。但现在就是看您的文章和那个**咨询的也是说我们没鸡娃的难度大，那我们就不理解了，小学不是说不重要吗？我们进入中学后再努力有什么不可以的吗？我们只是试一下而已，因为查了一下，各种比赛也都早被禁止了，如果有房源的话请推荐。

A：

1、我说的只是自己的观点，不代表正确，既然决定了就按照自己的计划实施吧。我没有房源，这只能找当地中介。

2、只是提醒一下，我说“普娃受罪”是指追赶着比较难，不追也就无所谓了。海淀的好中学一般会进行摸底考试，相对更重视数学。而如果孩子在小学没接受过奥数培训，那以96分的成绩，估计也能考到中等吧，不算太强。之后就看学校和老师是否“因材施教”了，毕竟学习这东西有时候是需要最佳时期的，一旦错过，再追赶起来不是太容易。这不多说了，看自己的理解。

3、各种比赛是指“杯赛”吗？是都早就不合规了，否则也犯不上改名。但怎么说呢，既然市场有需求就有人提供。双减一直在进行，补课也早就禁止了，各有各的门路吧。这看自己的信息获取渠道了，争论有没有的没什么意义。

4、总之就是按自己的计划进行吧，外人不好建议。

仅供参考而已。

六

Q:

我孩子2028年上小学，现在打算给孩子换学区房+自住改善。需要把现在家里的两套房卖了，加起来2000w。您觉得我下面哪个方案比较好？考虑东城安交或朝阳的学区房，不想鸡娃普通一本即可。

方案一，买太阳公元的两居室（同时解决改善+学区），但不知道这个学区放在东城算什么水平？会不会把孩子耽误了。

方案二，买交东小区的3居室大概1500左右，手里还有些现金，再买个500左右的投资房。能不能请您推荐几个升值潜力大又能买得起的楼盘（不打算贷款）。   

方案三，买澳林春天6期（单位在学院路上班方便附近小区您有推荐的吗）的房子作为改善，再在安交片区买个占坑房。您觉得这三个方案哪个好一些？

以后可能还会换房，请问这三个目标小区（太阳公元，澳林春天六期，交东小区）哪个升值潜力更大？ 

A：

1、谁都不想鸡娃的，但不都是被竞争环境逼的嘛。北京的普高率是70%，一本率45%，也就是要考入全北京的前30%，不鸡娃就得看天分了。

2、人朝在东城算中上等，到目前为止的成绩略逊汇文，不弱于广渠门。会不会耽误孩子怎么说啊？东城朝阳在高分段是差不多的，如果觉得人朝不行就考北中，或者人朝分，这就完全不弱于东城最强校了。

3、500的投资房，基本就是朝青四惠相对合适，看看青年汇和周边的，这预算差不多。

4、澳林春天+安交占坑儿。图什么呢？我觉得不如直接在太阳公元。假定孩子的天分很高吧，那在东城朝阳就都不会被埋没，但朝阳有北中80和民办点招，可以提前得到更好的资源，比东城要占便宜。天分比较高能不鸡娃上一本的，那在人朝也够了，有稳妥的就没必要去东城凭运气，万一派位不合适呢？东城不如人朝的可是大部分。除非是真觉得孩子天分普通，那在东城合适，整体资源比朝阳均衡，跟着大部队也或许不差。

5、以后换房，太阳公元大户型的都没溢价，澳林春天也没有，交东估计在30%左右。从投资角度是建议选没溢价的，2025年之后说不好学区房的走势。或者说到目前为止，太阳公元的升值占优，在没有溢价的情况下，升值率超过了多数带溢价的学区房。潜力我不知道，就是现状如此吧。

仅供参考。

七

Q:

情况：通州两套房子，工作地点搬到大望路，一套合生滨江帝景550W，一套融御80平未满2年，两套有贷款350W。问题：考虑增值保值和通勤，是否该置换到市区，通州未来增长空间有多大，能否跑赢北京大盘？如果置换，可以置换到哪些小区？

A：

1、通勤看自己的感受，这没标准。为保值置换的话意义不是太大，滨江帝景略有落后也不算多。可以参照西边的玉兰湾，同时期两个盘价格差10%吧，现在稍微多了点儿。但这也是这么多年才形成的，不算过分。融御才两年，如果置换算上税费什么的划算吗？

2、通州太大，这么宏观的问题我不懂，也不方便聊。只能说到目前为止，通州在近郊中算是很不错的，但整体价格走势没赢大盘。

3、置换到哪些小区，还是先聊预算吧。融御的价值多少，也500多？但如果都出售，再贷款用商贷的话就是187万了，合适吗？所以这一看就是刚有想法，还是先考虑下预算吧，看是否划算，然后再说具体的板块小区。

仅供参考。

八

Q:

夫妻二人上班在西土城地铁站附近，目前住在父母以前买的四季青西边商住房，面积大比较舒适。短期内没有流通性，也不太打算卖。孩子刚一岁，2025年上幼儿园，有渠道在附近大学附属上幼儿园和小学。手里有500万，计划最大化贷款，首房首贷。

最近看房情况：1、知春路的太月园，小两居，但朝向不好。也在考虑等等看有没有好一些的公房，多贷款，买个朝向楼层好的。2、知春路的知春嘉园，公房大两居，朝南，楼层较高，但临马路。3、首体大院大两居公房，4一层。4、六道口逸成东苑塔楼两居室，清河莱圳家园两居。（大概率不会去住，考虑升值空间可能大于西土城附近那几个老塔楼。可能以后以租换租，租到西土城）5、昌平的紫禁书院和清北橡树湾，过去看了看，总价较低，如果买了大概率不会去住，不知道升值会怎么样。（石景山中海长安，也去看了看）

疑惑：1、西土城的两居和六道口两居，清河两居，昌平新房四居，从投资角度，哪个更合适？2、若有较大潜力的好盘，可以完全放弃职住平衡（以后租在西土城）从而考虑投资其他地块。是否有建议？

A：

1、如果是投资为主那就以清河为主吧，这没什么可说的。莱圳家园这些年的升值是很好的，远远超过五环内这些老房，尤其是塔楼。不过莱圳这两年涨的溢价也不算低了，具体的我没算，让当地中介算算吧。

2、新房我不熟，不方便点评人家，犯不上惹麻烦。或者说看价格吧，价格低就也行，但这几年多数都是自住为主的，保值不太好说。或者说自住为主就买新房，居住体验好；保值为主的看二手，相对稳妥些。

3、现在哪儿有潜力大的好盘啊，口罩都戴了三年多了，什么潜力也都涨完了，这会儿能买到不落后的就不错了。期望值别太高吧，小心让卖房的给忽悠了。说句不好听的话，你们这明显就是小白，无论是我们开发商还是中介都很喜欢。

4、其他地段就考虑朝阳吧，没学区溢价，租金在北京最高，升值也大多不落后，换租的话能占到海淀的便宜。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！